구체적인 사례로 보는 깡통 전세사기유형

금리인상 등의 복합적인 문제로 부동산 시장이 침체국면으로 접어들었다는 기사가 나오고 있습니다. 최근에는 깡통전세를 유려하는 글도 있습니다. 전세사기를 당하지 않으려면 어떤 부분에서 사기가 되어 피해를 보는지 알아보는 것이 중요합니다. 관련 내용을 보겠습니다. 

 

체납국세와 지방세의 권리분석기준

- 채권신고는 배분요구의 종기까지 채권신고 및 배분 요구를 해야 배분받을 수 있는데 배분 요구에 따라 매수인이 인수해야 되는 부담이 바뀌게 되는 경우 종기가 지난 후에는 배분 요구를 할 수 없습니다. 

 

- 조세채권과 임차인, 담보채권 배분순위 판단 기준일 

• 조세채권은 법정기일, 임차인은 전입일자와 확정일자, 소액임차인은 전입일자, 담보채권은 설정 일자 기준일 
• 공매물건의 일반적 배분순위를 보면 1순위가 강제징수비 2순위는 임금채권과 소액임차보증금, 3순위는 당해세 4순위는 설정 일자 전에 법정기일이 도래된 조세채권, 설정 일자 전에 납부기한이 도래된 조세채권 다음 순위로 징수하는 공과금, 5순위는 담보채권 , 6순위는 기타 근로관계로 인한 임금채권, 7순위는 5순위보다 법정기일이 늦은 조세채권, 8순위는 조세채권 다음 순위로 징수하는 공과금, 9순위는 일반채권입니다. 

전세 관련 글을 먼저 보고 넘어가기 

전세사기 당하지 않으려면 아는 만큼 철저히 계약

전세사기 당하지 않으려면 아는만큼 철저히 계약

 

공매 관련 전세사기 사례별 대응방안을 보겠습니다. 

깡통전세 공매

- 깡통전세라는 용어는 전세 가격이 매매가보다 높을 경우에 피해가 발생하게 되는 경우를 말합니다. 아파트 실거래가가 공개되는 아파트보다는 정확한 시세를 알기가 어려운 신축빌라에서 발생하는 경우가 많습니다. 임대차 계약 후 계약기간이 만료되었는데 보증금을 반환하지 않고 임대인의 세금 체납이나 대출금 연체 등으로 경매나 공매로 가는 경우가 많습니다. 

• 이에 대한 예방은 국토부 실거래가 조회로 보증금이 적정한 지 확인합니다. 
• 실거래시세가 없는 경우 주변 건물 등의 평당 시세를 확인합니다. 
• 공인중개사 사무실 두 곳 이상 방문하여 시세를 알아보는데 집중합니다. 

- 시세 2억원, 전세 2억 원의 경우 임차인이 주택 점유와 전입신고, 확정일자 통한 대항력과 우선변제권이 있어도 임차인 권리 기준일보다 빠른 법정기일의 세금이 우선하여 보증금 전액을 돌려받지 못합니다 

• 배분을 받은 후 에 계속 거주하면 배분받은 금액에 해당하는 부분에 대해서 부당이득이 성립될 수 있습니다. 
• 임차인 권리기준일이 당해세를 제외한 조세채권 법정기일보다 빠른 경우에는 1순위가 강제징수비, 2순위가 재산세 등의 당해세, 3순위가 임차보증금입니다. 
• 임차인 권리기준일이 당해세를 제외한 조세채권 법정기일보다 늦은 경우는 1순위가 강제 징수비, 2순위가 재산세, 3순위가 법정기일 빠른 조세채권 4순위가 임차보증금이 됩니다. 

근저당권 악용하는 경우 

- 전입신고와 근저당권의 시차악용으로 피해가 발생하는 경우로 임차인이 당일 전입 신고 했으나 같은 날 임대인이 근저당을 설정하는 경우로 대항력을 인정받지 못하게 되는 경우를 말합니다. 소유자인 임대인의 세금 체납으로 공매나 경배가 진행되게 됩니다. 

• 예방하는 방법으로는 계약즉시 전입신고와 확정일자 신청하며 계약서에 특약사항 기재을 합니다. 특약사항의 구체적인 내용으로는 전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 제한 물권을 설정하지 않고 등기사항 증명서를 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다는 조항을 넣습니다. 
• 같은 날에 임대인은 근저당권을 임차인은 전입과 확정일자를 받으면 효력과정에서 근저당은 당일, 전입과 확정일자는 다음날 0시에 발생하게 되는데 근저당이 우선하게 되어 임차인이 대항력을 갖지 못 하게 됩니다. 
• 이경우가 보증금을 돌려받지 못하고 집을 비워줘야 되는 상황입니다. 1순위가  강제징수비, 2순위가 근저당권 3순위는 없습니다. 

계약기간 중에 재계약을 하는 경우 증액된 보증금 유의사항 

- 임차인이 선순위 권리관계 없음을 확인한 후 전세계약을 체결, 계약 만료에 보증금을 증액한 후 계약을 연장했는데 임대인의 세금 체납으로 공매 진행으로 낙찰되어 재계약에 대한 확정일자가 조세채권의 법정기일보다 늦어 증액 보증금에 대한 보증금을 배분받지 못하게 되는 상황이 될 수 있습니다.  

• 보증금 증액과 재계약시에는 선순위 권리관계를 다시 확인 후 진행합니다. 
• 해당 계약에 대한 확정일자를 별도로 받아서 증액 보증금액 우선변제권을 확보합니다. 
• 1순위가 강제징수비, 2순위가 당해세, 3순위가 최초 보증금, 4순위가 세금 

소액임차인에 해당하면 최우선 변제대상 

- 보증금 1억 5천만원 이하의 소액임차인이 확정일자는 하지 않고  주택 점유와 전입신고한 상태에서 임대인의 체납으로 공매가 진행될 경우 주택임대차 보호법 소액임차인에 해당됩니다. 

• 이 경우 보증금 일부 서울시의 경우 5천만원, 주택 가격의 2분의 1은 초과하지 않은 금액을 먼저 배분받을 수 있습니다. 
• 나머지 보증금의 경우 확정일자가 없어서 배분받지 못합니다. 
• 1순위는 강제징수비, 2순위는 소액 임차보증금, 3순위는 당해세, 4순위는 세금 

주택 소액임차인 기준과 우선변제액

소액임차인 기준과 우선 변제액

 

공매가 중단되는 사례

대항력이 있는 임차인이 선순위로 공매 통한 세금을 충당할 수 없는 경우는 공매 미진행됩니다. 

- 대항력, 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 임차보증금 전액 회수가 가능했으나 1회 유찰로 공매 중단된 사례가 있는데 공매 예정가가 4억 원이고 선순위 임차보증금은 3억 6천만 원이어서 공매 예정가가 4억 원으로 시작하여 선순위 임차인에게 배분 후 남은 4천만 원에 대해 세금 충당이 가능했지만 유찰되어 공매예정금이 3억 6천만 원으로 떨어지게 되어 선순위 임차인에게 보증금 배분하면 세금 충당 배분금이 없게 되어 공매가 중단된 사례입니다.