전세사기 당하지 않으려면 아는만큼 철저히 계약

금리가 인상되어 부동산 시장의 향방이 궁금해지고 있는데요 우리나라의 독특한 제도라고 하는 전세시장도 달라지고 있다고 하죠 그러나 아직 월세보다는 전세가 많으니 전세사기 예방하는 요령은 알고 있으셔야 할 것 같습니다. 

 

전세사기 예방하는 방법 

임대차 계약 체결 전에 확인해야 할 사항 

- 시세 확인을 교통부 실거래가 공개시스템, 한국 부동산원, KB부동산 시세에서 확인합니다. 

 

건축물대장, 등기사항증명서, 전입세대 열람내역서 등을 확인합니다. 

- 건축물대장은 소재지, 불법건축물은 아닌지 여부를 확인하는데 정부 24 웹을 통해 발급받을 수 있습니다. 

- 등기사항증명서는 소유자의 정보, 압류, 근저당권 선순위 등의 권리관계를 확인하며 인터넷등기소 웹을 통해 발급 받을 수 있습니다. 

 

- 전입세대열람내역서는 임대인에게 요청해 선순위 임차인 유무등을 알아볼 수 있습니다. 

• 계약한 후에는 행정복지센터에서 열람할 수 있습니다. 

등기사항 증명서 소유자와 게약자가 동일한 사람인지 확인합니다. 

- 등기사항증명서, 신분증, 진위여부를 계약 체결 당일 확인합니다. 

• 주민등록증, 인감증명서의 진위를 1382전화, 정부 24에서 확인합니다. 
• 운전면허증의 진위를 경찰청교통민원24에서 조회합니다. 

- 대리인과 계약할 때는 위임장, 부동산임대차계약용의 인감증명서를 확인한 후 소유자와 영상 통화하여 신분증의 얼굴을 대조 해보며 계약내용을 확인합니다. 

 

미납국세가 있는지 확인합니다. 

- 임대인의 동의를 얻어서 미납국세가 있는지 열람, 완납증명을 요구해야 합니다. 

- 재산세, 상속세, 증여세, 종합부동산세등의 당해세는 법정기일이 빠른 세금이 보증금보다 우선합니다. 

- 세금체납여부를 확인해야 합니다. 

 

계약서에 특약사항을 기재합니다. 

- 중요한 사항을 구체적으로 기재하여 분쟁을 예방합니다. 

- 전입신고 효력발생하는 계약일 다음날까지 제한 물권을 설정하지 않고 등기사항 증명서를 계약 당시와 동일하게 유지합니다. 

- 근저당권이 설정되어 있는 경우 잔금일 전까지 근저당권을 말소하며 이행하지 않을 경우 임대차계약은 무효, 해제하기로 특약을 넣습니다. 

 

계약을 체결한 다음에 확인할 사항입니다. 

- 잔금을 입금하기전에 등기사항 증명서를 통해 선순위 권리관계 등을 다시 한번 확인합니다. 

- 전입신고를 완료하면 그 다음날 0시부터 제 3자에 대해 대항력 있는 임차인의 요건이 되는데 등기 증명서 상 다른 권리보다 우선해야 합니다. 

• 전입신고와 근저당권 설정이 같은 날 동시에 진행된다면 근저당설정등기는 등기를 신청한 당일에 효력이 생기는 것이고 전입신고는 다음날 0시부터가 되어 대항력이 인정되지 않습니다. 그러므로 근저당 설정 전에 대항요건을 갖춰야 하는 것이고 이 내용을 특약사항에 기재하는 것이 중요합니다. 
• 임대차가 종료되었지만 보증금을 받지 못하고 이사하게 될 경우 주택의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청하고 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 

- 확정일자를 부여

• 계약서에 확정일자를 받으면 후순위권리자, 다른 채권자에 우선하는 우선변제권을 갖게 됩니다. 
• 보증금액을 증액한다면 계약갱신과정에서 확정일자를 다시 받아야 합니다. 

- 임대차 신고의무 

• 임대차계약당사자는 시군구청에 의무적으로 신고해야 합니다. 
• 신고대상은 수도권, 광역시, 세종시, 제주시, 도의 시 지역에서 보증금 6천만 원, 월차임 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약입니다. 
• 계약 체결일로부터 30일 이내의 임대인, 임차인 공동 신고하며 완료되면 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 간주합니다. 
• 소재지 관할 주민센터 방문 전입시고 시에 임대차계약서를 제출하면 확정일자까지 처리가 됩니다. 

임차인 보호장치 

- 전세보증금 반환보증보험 가입하면 전세보증금 미반환시 전세보증금을 받을 수 있으며 가입은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험을 통해 가입 

 

- 전세권설정은 임대인의 동의가 필요한데 보증급을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 용도에 따라 사용 수익한 후 부동산을 반환하고 전세금을 반환받는 권리 

• 사택 등 전입신고 곤란한 경우 전세권 설정 
• 등기된 전세권 권리는 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 수 있습니다. 
• 최선순위 전세권의 경우 배분 요구를 하지 않으면 낙찰자가 인수하게 됩니다. 
• 전세권으로 직접 경매를 신청할 수 있습니다. 

- 임대차분쟁이 발생할 경우에는 대한 법률구조공단에서 상담받을 수 있습니다. 

- 한국토지주택광사, 한국부동산원, 지방자치단체의 주택임대차분쟁조정위원회에서 해결할 수 있습니다.