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2023년 들어서 부동산 관련 소식이 끊이지 않는데요 부동산 시세하락과 연관된 전세금 문제도 자주 나오고 있습니다. 세입자나 집주인이나 관심 있게 지켜볼 내용 전세금 관련 내용입니다.
전세금 반환소송이 무엇인지 보겠습니다.
전세금 반환소송은 전세기간이 끝났음에도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 경우에 임차인이 법원에 소송을 제기하는 것을 말합니다. 즉 전세금을 집주인에게서 돌려받지 못하는 상황이 될 때 소송을 제기할 수 있는데 소송을 하게 된다면 집주인이 전세금 상당액 이외에 소송비용과 전세금의 이자까지 추가로 지급해야 합니다.
소송을 제기해서 승소판결을 받고 경매까지 진행했는데 임대인에게 세금체납이 있었다면 전입신고 일자가 더 빨랐더라도 집주인의 채무가 기본적으로 등기부상 기재되기 때문에 확인 시 채무문제가 없다면 경매가 진행되어도 안전한 상황이라고 생각할 수 있지만 세금을 연체하여 생긴 채무는 압류절차가 없는 한 등기부에 가입이 되지 않습니다. 기입이 되지 않으므로 세입자는 체납에 대한 파악이 어렵게 되고 세금종류에 따라 변제순위가 달라질 수 있습니다. 집주인의 체납세금 종류가 당해세인지 파악해야 합니다. 당해세로 인해 복잡한 변수가 생기기 때문입니다.
그렇다면 당해세가 무엇일 까요 당해세는 세입자가 임차한 부동산에 부과된 세금을 말하는데요 상속세, 증여세, 종부세, 재산세 등이 이에 속합니다. 당해세는 세입자의 우선 변제권보다 배당순서가 먼저입니다. 임대인의 세금 체납보다 전입신고가 먼저더라도 즉, 계약 시 당해세가 없었더라도 추후 생긴 당해세인데도 세입자의 우선 변제권보다 먼저가 되기 때문에 문제가 될 수 있을 수 있다는 것입니다. 단 예외는 있습니다. 소액임차인이라서 최우선 변제권인 세입자라면 당해세보다 배당순위가 높습니다.
전세금 반환소송으로 경매까지 가는 경우도 막막한데 경매되더라도 당해세로 인해 순위가 밀려난 경우라면 더욱 난감한 경우가 아닐 수 없습니다. 그래도 이런 경우의 대책도 살펴봅니다.
- 임대인의 당해세 채무로 인해 경매대금으로 전세금 변제를 받지 못했을 경우 이사를 하지 않고 계속 거주하고 있다면 세입자의 지위가 없어지는 것이 아니므로 낙찰자가 있을 시 낙찰자가 새로운 집주인이 되므로 낙찰자에게 전세금 반환 책임을 물을 수 있습니다.
- 낙찰이 어려운 경우가 많으므로 현 집주인 상대로 전세금반환소송을 진행해 승고판결문은 우선 확보합니다. 왜냐하면 경매에서 이득이 없더라도 집주인의 다른 재산을 조회하여 처분할 수 있는 권한이 생기기 때문입니다.
전세금반환절차를 보면 다음과 같이 진행됩니다.
내용증명
내용증명의 개념이 어떤 내용의 것을 누가 누구에게 언제 발송했는지의 사실을 발송인이 작성한 등본에 의해 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도를 말합니다.
- 전세금반환의 내용증명은 임차인이 계약기간 종료일로 부터 1개월 전 내용증명을 통해 더 이상 계약기가 연장의 의사가 없음을 분명히 밝히는 용도로 필요합니다. 내용증명을 보내는 의미가 있는데요 임대인이 임대차계약을 연장되었다는 주장을 하지 못하도록 미리 증거를 확보하기 위함으로 보면 됩니다.
내용증명을 보내도 전세금반환의무를 하지 않을 시 지급명령이나 소송을 통해 해결할 수 밖에 없습니다.
임차권등기명령신청
임대차 종료후에 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위해 마련된 절차입니다.
이사가 예정된 임차인이라면 대항요건을 위해서 임차권등기명령을 신청한 귀 임차권등기가 경료되면 이사를 갈 수 있고 이사를 가게 되더라도 이미 취득한 대항력은 상실되지 않게 됩니다. 임차권등기는 신청할 때부터 효력이 발생하는 것이 아니라 임차권등기의 경료 시부터 발생하며 신청한 후 바로 이사나 전출을 가는 것은 아닙니다.
- 계약기간 만료, 중도해지, 합의 해지가 되어야 임차권등기명령신청을 할 수 있습니다.
- 서류로는 임대차계약서 사본, 등기사항증명서(등기부등본), 부동산목록, 임차인의 주민등록 초본, 등록면허세 납부영수증, 등기신청수수료가 필요합니다.
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